Услуги персонального менеджера

Участники: Собственник, Риэлтор
На рынке существует понятие эксклюзивный договор по условиям которого у собственника возникает обязательство не реализовывать квартиру самостоятельно или через другие АН в течение срока действия договора, в противном случае агентство имеет право взыскать сумму комиссии в двойном размере.
При этом у агентства возникает исключительное право продажи. (риелтор говорит собственнику что только ОН может заниматься продажей его квартиры, остальным риелторам собственник должен отказать в показах и сотрудничестве)
Зачастую риелторы слышат отказ от собственника по заключению эксклюзива, потому что считают данные условия кабальными и ограничительными.

Услуги персонального менеджера дает такие плюсы как экономия времени и нервов ,также работа на не снижаемую стоимость квартиры.
Плюс не ограничивает собственника не вгоняет в кабальные условия.
По условиям УПМ собственнику необходимо выполнять только 2 самых простых и легких условий по договору
1. Снять рекламу и объявления с любых источников и сайтов.
2. Все входящие звонки по квартире независимо от кого, напрямую покупатели или же другие АН и риелторы направлять своему ПМ. (именно в этом суть ПЕРСОНАЛЬНЫХ УСЛУГ) Персональный менеджер выступает от лица всех риелторов по городу, а их более 1000 человек , при этом покупателей на сегмент собственника меньше чем риелторов работающих в этом сегменте. Большинство риелторов работают от ПОКУПАТЕЛЕЙ при этом каждый раз снижая стоимость квартиры под бюджет покупателя. ПМ работает только от объекта и только на собственника.

Плюсы для собственника по УПМ
Экономия времени: собственнику не надо при каждом звонке объяснять, рассказывать про свою квартиру, тратя время на бесполезные разговоры и однообразные вопросы, где в итоге другие риелторы выудив информацию о квартире работают уже над снижением стоимости квартиры. А также избавит от нецелесообразных звонков не опытных риелторов, которые вовсе не имеют опыта а только учатся, при этом практикуясь на звонках с собственникам квартир тратя время собственникам.
Не показывает квартиру незнакомым людям, которые могут быть и ворами, так как ПМ подписывает акт просмотра квартиры с каждым человеком которого приводит на показ.
Не снижаемую стоимость квартиры на цену ниже рыночной. Не торгуется по телефону не видя покупателя и не убедившись что покупатель действительно существует, и не тратит свои нервы на риелторов которые работают по принципу НАДО ВЫДУМАННОМУ ПОКУПАТЕЛЮ. (так как звонок от любого риелтора собственник будет перенаправлять своему ПМ и ПМ будет выявлять на сколько реальный покупатель у то или иного риелтора, при этом большинство риелторов друг друга знают в лицо так как трудятся на одном рынке), и только в случае соблюдения договоренности с собственником об перенаправлении звонков по квартире от других лиц квартира будет продана по не снижаемой цене, если же где то собственник слукавит и будет ввести переговоры с др риелторами то есть большая вероятность что другой риелтор спустив цену уже сделает стоимость данной квартиры ниже и ПМ будет сложно отстаивать стоимость квартиры перед другими риелторами и покупателями.

Не ждет покупателей и других риелторов , которые передумали смотреть квартиру или купили другую, но не предупредили. И избавиться от пустых безрезультативных показов, где в итоге покупателю вовсе не подходит квартира или геолокация, так как ПМ будет иметь профессиональные фото , будет знать планировку и состояние квартиры про которое потенциальный покупатель будет знать до показа.
Договаривается на показ квартиры с собственником, если покупатель готов и реальный и если у него действительно есть возможность купить квартиру, если покупатель просто пока присматривается и приценивается при этом не имея еще возможности купить приводить не будут.

Не оформляет договор задатка, и не берет задаток под расписку, так как АН будет предоставлять своего юриста, который отвечает за чистоту сделки.
При заинтересованных ипотечных покупателях АН ускоряет оформление ипотеки т.к. имеет услуги для покупателей КБ а также имеется конс. центр ЖССБ.
Собственник будет уверен в том что среди 1000 риелторов которые звонят и якобы работают есть свой ПМ который действительно работает, и ведет отчет пред собственником, и дает обратную связь о перенаправленном звонке других риелторов.
ПМ профессионально и масштабно занимается поиском покупателя на квартиру, который начинается сразу же с момента подписания УПМ. При это реклама квартиры при УПМ бесплатна, благодаря рекламе будут приходить заинтересованные люди а не «попутчики» - этот покупатели звонившие по объявлению другой квартиры а эту квартиру попутно предложили, при заключении УПМ будет наоборот квартиру ПМ будут предлагать тем покупателям которые звонили по другой квартире.

До продажи ПМ работает на собственника бесплатно. Комиссия при УПМ остаётся такой же стандартной 400 000тг. Но оплачивается только по результату продажи. Но собственник будет видеть вашу работу и при этом будет понимать за что он оплачивает комиссию. Если же в срок не продали квартиру то никто никому ничего не должен, а если собственник захочет продлить УПМ то необходимо подписать такой же договор. .

Возражения от собственников
- что будет если я сам продам - покупатели предлагают намного меньше при самостоятельной продаже вы можете ошибиться с рыночной ценой квартиры, при этом возможно у ПМ будет покупатель который может предложить больше чем ваш, потому что у нас в АН покупателей больше.
- что будет если я сам найду покупателя – вам искать самому не надо этим буду заниматься я - ваш ПМ, вы продолжайте заниматься своими делами и работой не отвлекаясь
- что будет если родственнику или знакомому захочу продать – советую при продаже квартиры с родственниками и знакомыми не связываться так как если в дальнейшем после продажи у квартиры что нибудь выявится, например труба протечет и другое такой знакомый позвонит к вам и будет предъявлять претензий и просить возместить ущерб, с таким знакомым или родственником придется прекратить связь и можно потерять друзей или поругаться с родственниками. (было такое на опыте) Лучше продать человеку который в дальнейшем уже не будет вам что либо предъявлять.

А что если будут звонить другие риелторы и захотят показать квартиру своим покупателям – мы не ограничиваем вас в других риелторах и их покупателей, вам необходимо будет отправить мне на вастап номер этого риелтора мы с удовольствием будем с ними сотрудничать так как наша цель это продать вашу квартиру а не держать ее на рынке. Мы сотрудничаем с другими риелторами и АН, но сначала выявим действительно есть покупатель или позвонил для того чтоб снизить цену.
А что если другой риелтор будет спрашивать про параметры квартиры? – вам не надо каждому это рассказывать , мы сокращаем ваш диалог с другим риелтором до нескольких слов «Вы по поводу квартиры? Сейчас к вам перезвонят !» больше никому и никакому риелтору нет необходимости описывать и рассказывать про квартиру так как эту информацию этому риелторы даст ваш ПМ.

А что если я передумаю продавать ? – тогда мы просто снимаем с рынка предложении квартир вашу квартиру.

Возможные возражения по Договору
2.9 В период действия настоящего договора не отчуждать объект без Агентства. В случае отчуждения Заказчиком Объекта, Заказчик обязуется оплатить Агентству вознаграждение в порядке и размере, предусмотренном п.п 3.1 настоящего Договора. – в данном случае необходимо сосредоточить внимание на том что собственник адекватный и понимает что все звонки необходимо перенаправлять ПМ, если выполнять это условие тот этот пункт нас касаться не будет.
Или же можно сказать что переговорите с Руководством и под свою ответственность можно будет убрать этот пункт.
А почему не указана стоимость квартиры в договоре? – если мы будем работать совместно и сотрудничать с другими АН через меня возможно продажа и по цене выше , или же наоборот вы захотите самостоятельно торговаться.

Заметки для специалиста
Прежде чем заключать УПМ необходимо самим прочитать и ознакомиться договором.
Заключать УПМ с собственником необходимо при уже установленном персональном контакте, ни в коем случае не при первом контакте по телефону. Можно предлагать после показа или отдельно выезжать для заключения УПМ.
Заключать УПМ можно на любую цену, цель заключения не только продажа , главная цель чтоб собственник поработал с вами на таких услугах и захотел продлить с вами УПМ, для этого надо показывать свою работу и ввести постоянный отчет перед собственником.
Договор УПМ берете у оф.3, и всегда при себе иметь запасные, УПМ выдается в папках с логотипом Atrium, папку вместе с одним экземпляром договора оставляете у собственника.
Срок заключения УПМ от 2 недель и более.
УПМ заключается только на своем сегменте.
После заключения УПМ , объект вносится в Luzia (самостоятельно) во всех ТРЕХ отделах продаж.
При продаже риэлтор, заключивший УПМ имеет 60%, а риэлтор покупателя 40 % от комиссии.
При отсутствии на показе/задатке риелтора продавца заключивший УПМ процентовка меняется на СТАНДАРТ 50%/50%.
При сотрудничестве с риелторами других АН которые имеют покупателей на ваш объект сотрудничаем при условия что комиссию покупателя с другим риелтором 50%/50%, при этом акт показа подписывает риелтор заключивший УПМ (другой риелтор не подписывает)