Виды ипотечных кредитов

Виды ипотечных кредитов

Постоянный ипотечный кредит
Это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.
Периодический платеж включает:
выплату в счет погашения основного долга
уплату процентов по кредиту
Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке.
Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Постоянный ипотечный кредит

Постоянный ипотечный кредит
Составим схему погашения кредита:

График погашения стандартного ипотечного кредита
Начало периода кредитования
Конец периода кредитования

Кредиты с «шаровым» платежом.
Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту
Виды:
1.Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат; Погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока
Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи

Кредиты с «шаровым» платежом.
Пример. Срок ипотечного кредита 4 года, сумма – 4 000 тыс. руб, ставка – 10%. Необходимо составить схему погашения кредита

Кредиты с «шаровым» платежом.
Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.
Рассмотрим схему погашения на прежнем примере:

График погашения шарового ипотечного кредита с выплатой только процентов
Начало периода кредитования
Конец периода кредитования

Кредиты с «шаровым» платежом.
Также возможен вариант, когда в течение кредитного периода происходит частичное погашение основной суммы – кредит с частичной амортизацией.
Таким образом, происходит частичная амортизация кредита с итоговым «шаровым» платежом.

«Пружинный» кредит»
Это кредит с фиксированным платежом основной суммы.
Характеристики:
Равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга
Начисление и выплата процентов на оставшуюся часть долга
Изменяемые (уменьшающиеся) по месяцам платежи
Разновидность: выплатам основной суммы предшествуют несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток

«Пружинный» кредит»
Схема погашения кредита (прежний пример)

График погашения пружинного ипотечного кредита
Начало периода кредитования
Конец периода кредитования

Кредит с участием
Предполагает, что кредитор помимо платежей по кредиту получает:
определенную часть регулярного дохода
часть от суммы увеличения стоимости недвижимости
и то, и другое.
Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности.
При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Кредит с участием
«+» для кредитора:
- позволяет защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции;
- уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.
«+» для заемщика:
- платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;
- меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.
Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с участием в доходах
Пример. Срок ипотечного кредита 4 года, сумма – 4 000 тыс. руб., ставка – 10%. Объект недвижимости приносит доход: 1-3 год – 1 200 тыс. руб., 4 год – 1 600 тыс. руб. Платежи кредитору от участия в доходах составляют 25% в год. Необходимо составить схему погашения кредита.

Кредит с участием в приросте стоимости
Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости.
Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается в обусловленный момент.
Сумма увеличения стоимости недвижимости равна разнице между ценой продажи (или оцененной стоимости на текущий момент) и ценой покупки.
Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит название «крикер». В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами.

Кредит с нарастающими платежами
Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов.
Особенности такого метода кредитования:
- минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;
- на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.
При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Стандартный ипотечный кредит (FRM) и ипотека с ростом платежей (GPM)
Начало периода кредитования
Конец периода кредитования

Кредит с переменной процентной ставкой
Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой:
- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, и корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам;
- может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;
- корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период и т.д.

Кредит с переменной процентной ставкой
Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:
- кредиты с корректируемой процентной ставкой;
- кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;
- кредиты с индексируемыми платежами.

Кредит с переменной процентной ставкой
Кредит с корректируемой процентной ставкой.
При таком финансировании предусматривают два варианта:
- корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту;
- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.
При этом корректировка проводится в соответствии с изменением принятого за основу индекса.

Кредит с переменной процентной ставкой
Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.
По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика.
Но если темпы роста доходов заемщика и/или темпы увеличения стоимости недвижимости будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

Канадский ролл-овер
Предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы (несколько месяцев, лет);
Для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.
Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежегодных платежей.
Использование такого типа кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции, когда обычно кредитор терпит значительные убытки, а заемщик приобретает дополнительные средства, теряемые кредитором.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)
Такой кредит основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи (перезалога) недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности.
Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.
При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)
Возможно использование двух методов финансирования сделки:
- прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;
принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки
Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательство по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.