Вопросы банковского финансирования строительного комплекса. Сложности и пути решения на пути формирования доступного рынка жиль

Основные проблемы банковского
Финансирования строительного комплекса
Проблема финансирования системы ипотечного кредитования
Источники финансирования Проблемы секьюритизации
Законодательные проблемы
Налогообложение сделок секьюритизации
Проблемы государственной регистрации ипотеки малоэтажного строительства

Источники ресурсного обеспечения
Основные инструменты, используемые участниками российского рынка ипотечного кредитования:
Собственные и средства «материнских» компаний
Целевые займы (средства институциональных инвесторов);
Продажа пулов ипотечных кредитов;
Сделки секьюритизации;

Что дает секьюритизация банкам?
Повышение доходности на собственный капитал
Соблюдение требований к достаточности собст.капитала
Диверсификация источников финансирования (привлечение новых за счет выпуска SPV ИЦБ)
Снижение стоимости привлекаемого финансирования (основа – рейтинг) (например, по сравнению с продажей пулов)
Привлечение финансирования на более длительный срок

Ситуация на мировых рынка (несколько статистики)
в мире:
ущерб от кризиса на американском рынке до 200 млн.долл.*,
прогноз: до 25% дефолтов в ближайшее время и 5% снижение цен на недвижимость*,
падение прибыли FreddieMac до 45% (к сент.2007),
ожидание замедления темпа экон.роста в развитых странах до 3,1%,
для РФ:
невозможность либо увеличение стоимости заимствования на внешних рынках (ранее возможная стоимость привлечения ресурса LIBOR + 120 / 160 б.п. Сейчас: порядка LIBOR + 350/400 б.п. (т.о. стоимость заимствований м.б. до 9-11% в валюте) (и не для всех)
*- из доклада МВФ о мировой финансовой стабильности

Общие особенности «российских» сделок
Факторы влияния (1)
Сильные стороны *:
хорошее качество кредитов в портфелях
умеренный средневзвешенный LTV
наличие закладных по кредитам
высокие стандарты выдачи и обслуживания кредитов
наличие резервов на непредвиденные юридические
расходы (пример: 750 тыс.долл.по Городскому)
наличие финансово стабильных участников сделок (пример: гарантии IFC по международному платежному механизму сделки ВТБ)
* По данным Moody’’s Investors Service

Общие особенности «российских» сделок
Факторы влияния (2)
Слабые стороны *:
неопределенность ценовой ситуации на недвижимость в РФ
высокая географическая концентрация портфеля
ограниченные исторические данные по поведению российских ипотечных кредитов
несовершенство правового регулирования секьюритизации в РФ
как правило, долларовая номинация кредитов при доходе заемщика в рублях
отсутствие кредитного рейтинга оригинатора либо наоборот волатильность рейтинга старшего транша
* По данным Moody’’s Investors Service

Риски финансирования
Строительного комплекса
Банкротство строительных компаний
Двойные продажи
Риск ликвидности (переоценка стоимости)

Пути решения проблемы финансирования
системы ипотечного кредитования
Внесение изменений в законодательство в части правового регулирования секьюритизации в РФ
Внесение изменений в законодательство в части правового регулирования государственной регистрации ипотеки малоэтажного строительства
Приобретение ИЦБ государственными фондами
Целевое финансирование системы ипотечного кредитования