Основы экономики капитального строительства

Отрасли непроизводственной сферы и материального производства (национальная экономика)
здравоохранение
просвещение
культура, т.е. отрасли, в которых материальные блага не создаются
промышленность
строительство
энергетика
транспорт и другие отрасли, создающие материальные блага

Продукцией строительства являются
полностью завершенные и подготовленные к производственному функционированию и оказанию услуг предприятия, здания, сооружения и объекты социального назначения, принятые в установленном порядке
они числятся на балансе органов эксплуатации в стоимостном измерении и натуральном выражении (мощности, площади)
в отличие от промышленности в целом продукция строительного комплекса, как правило, не поставляется на рынок для какого-то обезличенного покупателя, а создается по заказу в соответствии с заранее определенным проектом и в заданном месте, с ориентацией на определенного заказчика

К функциям отрасли капитального строительства относятся
создание новых основных фондов
реконструкция и техническое перевооружение уже действующих объектов преобразующих содержание основных фондов

Задачами отрасли являются
расширенное воспроизводство
ускорение обновления основных фондов

Строительный комплекс
система предприятий и организаций по реализации капитальных вложений, выполняющая в общественном производстве функцию создания основных недвижимых средств, необходимых и достаточных для деятельности всех отраслей народного хозяйства

Капитальные вложения
форма осуществления инвестиций в воспроизводство основных фондов
в этом случае объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды во всех отраслях и сферах народного хозяйства

Капитальное строительство как отрасль материального производства включает в себя элементы:
проектно-изыскательные организации
научно-исследовательские организации
строительные и монтажные организации
предприятия стройиндустрии и стройматериалов
транспорт и средства механизации

В процессе создания основных фондов участвуют
рабочие кадры
средства труда (механизмы)
предметы труда (материалы)
взаимодействуя между собой, указанные элементы создают конечную продукцию (здания и сооружения)

Строительный процесс включает в себя три этапа:
1) подготовку строительства
2) собственно строительство
3) реализацию строительной продукции (сдачу в эксплуатацию)

Подготовка к строительству включает следующие направления:
технико-экономические исследования целесообразности строительства объекта
определяются основные технико-экономические показатели будущего объекта
оценивается экономическая целесообразность его строительства
проектирование объекта
разрабатываются конструктивно-компоновочные решения объекта
методы организации строительства и технология производства работ
определяется сметная стоимость строительства
инженерно-техническая подготовка к строительству
заключается в вынесении опорной геодезической сети и строительной сетки
в проведении работ по подготовке территории строительной площадки, подъездных транспортных коммуникаций

При осуществлении собственно строительства
на строительной площадке происходит соединение всех технологических элементов строительного процесса, в результате функционирования которых создается строительная продукция
формируются совокупные фактические издержки строительного производства
материально-вещественные элементы зданий и сооружений

Особенности строительства:
1. Работа с недвижимостью и территориальная закрепленность продукции и объектов строительства (зданий, сооружений), подвижность орудий и средств производства (рабочих, строительных машин и др.), перемещающихся от объекта к объекту
2. Специфика строительной продукции: она является капиталоемкой, материалоемкой, многодетальной, характеризуется длительным циклом производства и эксплуатации
3. Разнообразие сооружаемых объектов: промышленные, жилищно-гражданские, социальные, транспортные, сельскохозяйственные, объекты водного хозяйства, магистральные трубопроводы, линии электропередач и др.
4. Зависимость от природно-климатических воздействий окружающей среды и местных условий. Отрицательные температуры усложняют технологию и организацию производства. Толщина стен, покрытий, ограждающих конструкций обусловлена расчетной температурой воздуха
5. Отсутствие типовых проектов производства работ в результате ненормализованности технологии
6. Различная сложность строительно-монтажных работ в конкретный временной период (например, в течение месяца), что затрудняет расчет численного и профессионально-квалификационного состава рабочих
7. Участие различных организаций в производстве конечной строительной продукции. В строительстве объектов одновременно участвуют несколько строительных организаций (генподрядчики, субподрядчики), создающих отдельные конструктивные элементы зданий
8. Связь продукции строительства непосредственно с земельными участками, служащими не только основаниями зданий и сооружений, но и их неотъемлемой частью. Стоимость строительной продукции зависит от стоимости земельного участка, конъюнктуры цен на рынке земли.
9. Особая форма специализации с отчуждением основных орудий труда от исполнителей. Только в строительстве основные машины принадлежат одной организации, а бригада строителей, работа которой зависит от этих машин, относится к другой организации
10. Применение особой формы расчетов за строительную продукцию, при которой расчеты ведутся за «условно-готовую» продукцию — например, за этапы работ, конструктивные части зданий. Это предполагает необходимость установление цены не только за объект в целом, но и за отдельные виды и этапы работ

Формы управления строительством зависят от следующих факторов:
размера строящегося, реконструируемого или расширяемого объекта
природно-климатических и других местных условий
продолжительности строительства
стоимости строительства
возможных рисков
возможности самого заказчика по руководству работами, проектированию и непосредственному выполнению строительно-монтажных работ (СМР)

Основные организационные формы отношений заказчика с исполнителями:
подрядная
хозяйственная
«под ключ»
подрядные торги

При подрядном способе
строительство объектов осуществляется постоянно действующими специальными строительными и монтажными организациями по договору с заказчиками, которые имеют собственные материально-технические базы, средства механизации и транспорта, постоянные кадры соответствующих специальностей
подрядный способ работ предполагает заключение между заказчиком и подрядчиком (генподрядчиком) договора на весь период строительства до полного завершения стройки
этот договор носит название генерального
все взаимоотношения между участниками процесса строительства регулируются правилами о договорах подряда на капитальное строительство, правилами финансирования строительства и договорами подряда

При хозяйственном способе
строительство объектов осуществляется собственными силами заказчика или инвестора
данный способ обычно применяют при реконструкции или расширении действующих предприятий, при строительстве небольших объектов на территории существующего предприятия, в сельском строительстве, т. е. в тех условиях, когда не представляется возможным организовать равномерную «временную» загрузку строительных кадров и выполнение СМР зависит от характера технологического процесса основного производства, а фронт работ не определен
недостатки способа: слабая оснащенностью специализированной техникой, невысокий уровень квалификации рабочих, неритмичность строительных процессов, текучесть строительных кадров, низкий уровень производительности труда
преимущества: сокращается время на всевозможные согласования, связанные с привлечением подрядных строительных организаций, усиливается заинтересованность коллектива действующего предприятия и строительного управления в быстром и качественном осуществлении работ по реконструкции, перевооружению или расширению предприятия при единстве руководства строительством и эксплуатацией объекта

Строительство объектов «под ключ»
функции заказчика передаются генеральному подрядчику
генподрядная строительная организация берет на себя полную ответственность за строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом, в установленные сроки и в пределах утвержденной сметной стоимости
это повышает заинтересованность генподрядчика в более экономном расходовании установленного сметного лимита, так как сэкономленные средства поступают в его распоряжение, упрощается система связей, что способствует повышению оперативности принятия и реализации решений, а в конечном счете — удешевлению и ускорению строительства

Капитальное строительство
это сложный инвестиционно-производственный комплекс работ и мероприятий
состоит из процесса вложения инвестиций и их дальнейшего расходования в процессе строительства с последующей окупаемостью и возмещением затраченных средств

Основными участниками строительного процесса являются:
инвестор
государственный заказчик
заказчик (технический заказчик)
застройщик
подрядчик
субподрядчик
участники долевого строительства
девелопер
проектная организация

Участники инвестиционного цикла
это физические или юридические лица, интересы которых так или иначе затрагиваются на любой фазе этого цикла
состав участников инвестиционно-строительного проекта, их роли, распределение функций и ответственности зависят от масштаба и сложности проекта
после изменений, внесенных в Градостроительный кодекс РФ в 2011 г., изменился правовой статус участников инвестиционно-строительного проекта

Инвесторы
субъекты инвестиционной деятельности, принимающие решение о вложении собственных и привлеченных имущественных и интеллектуальных ценностей
вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций
могут выступать в роли вкладчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции заказчика или застройщика
в качестве инвесторов могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или обладающие имущественными правами, а также российские и иностранные юридические и физические лица
между инвесторами и лицами, реализующими инвестиции, заключается договор, по которому инвестор определяет право распоряжаться выделенными государственными инвестициями заказчику, застройщику

Государственный заказчик
федеральный орган исполнительной власти
федеральное казенное предприятие
государственное учреждение, осуществляющее организацию работ по выполнению федеральных целевых программ и обеспечению поставок товаров, работ и услуг для федеральных государственных нужд
госзаказчик осуществляет размещение заказов на подрядные строительные работы для государственных нужд за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов РФ и внебюджетных источников финансирования путем проведения конкурсов, аукционов

Заказчик
в соответствии с Гражданским кодексом РФ в роли заказчика по договору подряда будет выступать организация, имеющая статус застройщика (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ)
уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов
формирует состав генеральных исполнителей, ведет с ними денежные расчеты, осуществляет общее руководство строительством, организует приемку законченных объектов
возможны ситуации, когда заказчик одновременно является и инвестором, т. е. строительство ведется за счет средств самого заказчика
заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ
заказчик представляет интересы инвестора по реализации инвестиционного проекта в течение всего инвестиционного периода, при этом несет имущественную ответственность перед исполнителями в установленном законодательством порядке за невыполнение отдельных обязательств по договору

Застройщик
физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта

Технический заказчик
физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и действует от имени застройщика
в соответствии со своими функциями технический заказчик:
заключает договоры о выполнении инженерных изысканий
подготавливает проектную документацию по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства
подготавливает задания для выполнения указанных видов работ
предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ
утверждает проектную документацию
подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию
осуществляет иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом и другими законодательными актами
застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно
технический заказчик может заключить договор подряда на стороне заказчика, но не от собственного имени, а от имени застройщика, следовательно, он не будет являться стороной договора подряда

Девелопер
в классическом понимании — предприниматель, который получает прибыль от «ведения» проекта
от того, насколько грамотно он решит задачу вложения средств в строительство с целью извлечения прибыли, будет зависеть его собственная прибыль
девелопер «ведет» всю стройку от начала и до конца, просчитывает ее «перспективность», доходность, нанимает брокеров, которые займутся продажей, разрабатывает концепцию объекта и продумывает его позиционирование на рынке
сдачей дома обязанности девелопера не заканчиваются, он создает управляющую компанию и занимается эксплуатацией объекта

Генеральный подрядчик (подрядчик)
один из основных участников инвестиционного процесса в строительстве
это физическое или юридическое лицо, имеющее право на осуществление строительной деятельности и (или) заключившее договор с заказчиком
подрядчик принимает на себя обязательства по строительству объектов или совершению определенных проектно-изыскательских и строительных работ, необходимых для выполнения строительства, и по сдаче объекта по плану и в срок в соответствии с проектно-сметной документацией
подрядчик имеет право поручать по субподрядному договору выполнение отдельных видов и комплексов работ специализированным подрядным организациям, т. е. субподрядчикам

Субподрядчик
специализированная подрядная организация, привлекаемая генеральным подрядчиком на договорных условиях для выполнения монтажных и специальных видов работ в установленные сроки и с надлежащим качеством
к специальным строительным работам относятся электромонтажные, сантехнические, слаботочные, противопожарные и охранные, теплоизоляционные, буровзрывные и другие работы

Проектировщик
лицо, имеющее допуск на выполнение соответствующих видов проектных работ, которое заключило договор с заказчиком и выполняет взятое обязательство лично

Генеральный проектировщик
главный исполнитель проектных работ, выполняющий основную их часть собственными силами, а остальную — силами привлекаемых субподрядных проектных организаций (проектировщиков)
генеральный проектировщик обычно сам формирует состав исполнителей (проектировщиков), ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные проектные работы (по аналогии со строительным генподрядчиком)
чаще всего это крупная проектная организация, специализированная на каком-либо виде строительства (промышленном, гидротехническом, гидромелиоративном и т. д.)

Договор
является основным документом, регулирующим отношения его сторон в процессе выполнения предусмотренных в нем обязательств
условия договора отражают частные особенности деятельности его участников и отношений между ними, которые не могут в полной мере регулироваться обобщенными положениями законодательных и нормативных актов
наличие договоров при выполнении строительных, монтажных и других подрядных работ при возведении объектов является основанием для защиты прав хозяйствующих субъектов

Договор подряда (контракт) на строительство
Основным правовым документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор подряда, по которому подрядчик обязуется за свой риск выполнить в конкретный срок определенную работу по заданию заказчика с использованием его или своих материалов, а заказчик обязуется принять работу и оплатить ее по обусловленной цене и в установленный срок
Общие положения и порядок заключения и исполнения договоров подряда предусмотрены Гражданским кодексом РФ, гл. 37 «Подряд»
В составе этой главы выделены пять параграфов:
«Общие положения о подряде»
«Бытовой подряд»
«Строительный подряд»
«Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ»
«Подрядные работы для государственных нужд»

Предметом договора строительного подряда является
результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму
им может быть
объект нового строительства
капитальный ремонт здания или сооружения
монтаж технологического, энергетического и другого специального оборудования
выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ

Существенными условиями договора строительного подряда являются:
предмет договора
срок выполнения работ
цена договора
при отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных выше условий договор строительного подряда может быть признан судом незаключенным
кроме того, сроки начала и окончания строительства имеют важное значение с точки зрения организации бухгалтерского и налогового учета

Цена договора
определяется путем составления смет на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т. п.
техническая документация, определяющая объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и сметы в совокупности составляют проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда

Оплата выполненных подрядчиком работ
производится заказчиком согласно срокам и порядкам, установленным законодательством или договором строительного подряда
при отсутствии соответствующих указаний в законе или в договоре оплата работ производится после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно
основанием для проведения расчетов за выполненные работы признаются:
подписанные сторонами акты приемки выполненных работ (форма КС-2)
справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3)
акт о приеме (поступлении) оборудования (форма ОС-14)
акт приема-передачи оборудования в монтаж (форма ОС-15)

Подрядные торги
это система управления строительством, при которой заказчик выбирает проектировщиков, подрядчиков, поставщиков технологического оборудования на конкурсной основе, учитывая наиболее выгодные предложения с точки зрения цены, коммерческих и технических условий

Подрядные торги проводятся при размещении заказов:
1) на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения
2) на выполнение проектных, изыскательских, конструкторских, строительных, монтажных, пусконаладочных и других видов работ
3) на поставку комплектного технологического оборудования
4) на управление проектом, консультирование, надзор
5) на другие технически и организационно обоснованные сочетания изложенных выше работ и услуг
В сфере регулирования закупок для обеспечения государственных и муниципальных нужд 05.04 2013 г. был принят Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» № 44-ФЗ