Доступность жилья эконом-класса. Важнейший определяющий фактор развития рынка

Современная Россия по состоянию на середину 2011 года характеризуется следующими основными показателями рынка жилья:
около 62 млн. единиц жилья (отдельных квартир, индивидуальных домов и дач, пригодных для постоянного проживания; общая площадь 3260 млн. кв. м; порядка 80% жилого фонда находятся в частной собственности);
общее число российских домохозяйств - порядка 52,5 млн.;
ежегодно строится чуть больше 700 тыс. единиц жилья (квартир и индивидуальных домов);
средние цены в многоквартирных жилых домах составляют:
- порядка 48 тыс. руб. за кв. м на первичное жилье;
- около 60 тыс. руб. за кв. м на вторичное жилье.
доля ветхого жилого фонда составляет порядка 3,2% от общего объема жилого фонда;
средняя плотность жилой застройки:
- в городах составляет около 900 кв. м на га,
- в сельских населенных пунктах около 100 кв. м на га.

До 2011 года на российском рынке жилья доминировала стратегия «строить мало и продавать дорого» (строилось в год 0,22 – 0,45 кв. метра на каждого жителя России)
Объемы строительства жилья по России, млн. кв. метров
Потенциальная емкость российского рынка жилья составляет около 62 млн. единиц жилья, при этом ежегодная деловая активность на рынке не превышала 2-3%, порядка трети из которой приходилось на первичный рынок.
Цены на рынке выросли с 2000 года по середину 2011 года в 5-7 раз и составляют в настоящее время для жилья эконом-класса порядка $600-4500 за кв. метр в зависимости от конкретного местного рынка.

С 2011 по 2020 годы на российском рынке жилья планируется совершить переход к стратегии «строить много и продавать много»
Планируемые объемы строительства жилья по России (через дробь – эконом-класс), млн. кв. метров
Большие запланированные объемы строительства жилья потребуют масштабного строительства объектов нежилого фонда (в том числе и объектов коммерческой недвижимости), объемы которого должны составлять минимум 25% от объемов жилищного строительства

Показатели доступности жилья эконом-класса широко используется мировым сообществом.
Существует общепринятая классификация рынков жилья с точки зрения доступности жилья.
В методике расчета коэффициента доступности жилья должны использоваться среднемедианные значения доходов домохозяйств.
Доступность жилья

С теоретической и практической точек зрения, жилье всегда является доступным для определенных категорий домохозяйств, в противном случае у нас не было бы рынка жилья.
В Аналитическом агентстве RWAY задача определения доступности жилья решена исходя из имеющихся уровней доходов групп домохозяйств по уровню их доходов.
На следующем слайде представлены данные
по итогам I квартала 2011 года:
располагаемые ресурсы домашних хозяйств по децильным группам (данные Росстата);
рассчитанные уровни доступных цен на жилье для различной площади жилья (18, 36, 54, 72 кв. метра).

Представленные данные показывают:
в период с 2004 по 2011 годы жилье в России является доступным только для приобретения дополнительной площади к уже имеющемуся жилью (отсюда – доминирование на рынке альтернативных сделок);
приобретение отдельной квартиры доступно только домохозяйствам из наиболее обеспеченной децильной группы (при этом, однокомнатную квартиру могут приобретать домохозяйства из трех верхних децильных групп);
маловероятно, что ситуация кардинальным образом изменится в ближайшие годы, несмотря на планы власти по увеличению объемов строительства нового жилья в 1,5 раза (численность каждой децильной группы домохозяйств в России составляет порядка 5,2 млн домохозяйств при ежегодном строительстве порядка 0,7 млн единиц жилья, что потенциально позволяет наиболее обеспеченным домохозяйствам скупать значительную долю ежегодно строящегося жилья).

На начало второго квартала 2011 года среднемедианное значение располагаемых денежных ресурсов на одного члена домохозяйства составляло всего 10944 руб. в месяц (среднее значение – 13958 руб., коэффициент 1,28).
Квартира общей площадью 54 кв. м будет доступна для среднестатистического российского домохозяйства при стоимости 1 кв. м в размере 20 тыс. рублей.
Подобные значения достижимы для жилья эконом-класса, если расходы на предоставление земельного участка и подключение к основным инженерным коммуникациям будут сняты с застройщиков жилья эконом-класса. Федеральная власть ведет работу именно в этом направлении.
В таких условиях для большинства домохозяйств (прежде всего молодых) задача приобретения жилья с нуля является невыполнимой даже при условии дальнейшего смягчения условий предоставления ипотечных кредитов.
За период 2004-2011 годы в среднем по России доходы населения выросли примерно так же, как и стоимость жилья на вторичном рынке, а рост цен на первичном рынке был ниже примерно на 30%.

Темп роста денежной массы (М2) за первые семь месяцев текущего года составил всего 4,2%, что в 2,8 раза меньше аналогичного показателя за 2010 год и в 5,1 раза меньше показателя за 2007 год.
Объем работ по виду деятельности «Строительство» в России в период 2004-2011 годы (в фактических ценах соответствующих лет), млрд руб.
2004 1313,6
2005 1754,4
2006 2350,8
2007 3293,3
2008 4528,1
2009 3998,3
2010 4206,1
2011 Q1+2 1727,3

Перспективы
Положение с доступностью жилья в России может улучшиться с ростом ежегодных объемов строительства жилья, а также введения в практику налоговых инструментов регулирования рынка.
Планируемое развитие сектора арендного жилья эконом-класса призвано привлечь инвестиции в строительство жилья со стороны наиболее обеспеченных домохозяйств.
В ближайшие 2-3 года цены на жилье в России будут соответствовать доступности дополнительной площади для совершения альтернативных сделок (при отсутствии форс-мажора в экономике).
Второй этап обострения кризиса в России возможен, начиная со второго квартала 2012 года, поскольку основные причины мирового финансово-экономического кризиса не устранены.