Ипотека в России: смена трендов

После кризиса
Удалось сохранить созданную инфраструктуру рынка за счет государственной поддержки ипотеки и строительства
Роль государства в дальнейшем – регулировка контр-цикличности развития ипотеки в зависимости от ситуации в стране
Удалось сохранить основной подход – финансирование рынка через механизм выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг
Необходим единый унифицированный стандарт в зоне ответственности государства за поддержку рынка

Тенденции на рынке
Ипотечные ценные бумаги займут значительную долю долгового рынка России
Ипотека - генератор дополнительных объемов вложений в строительство жилья, т.е. в развитие экономики

Предложение на рынке жилья
Около 1-2 млрд. кв. метров неудовлетворенного спроса жилья
Удачный пилотный проект ОАО «АИЖК» «Стимул» «передал эстафету» Программе ВЭБа
Новые программы – решение вопросов проектного финансирования через банки и иные институты развития и фонды государства
АИЖК «передает
эстафету» другим институтам развития

Развитие ипотечного рынка
ОАО «АИЖК»
• Marketmaker рынка ИЦБ
• «Рейтингование» сделок
• Регулятор рынка ипотеки
Крупные рефинансирующие центры
• Поддерживают единый государственный стандарт (экспертиза)
• Рефинансируют активы иных участников
• Выпускают облигации
• Мастер-сервис
Инфраструктура рынка первичного кредитования
• Взаимодействие с заемщиками, поставки активов
• Услуги заемщикам на этапе сопровождения
Основной поток ипотеки
стандарт и ценовые условия госзаказа
Развитие архитектуры рынка ипотеки:
• Депозитарный учет ипотечных облигаций
• Выход на биржевой оборот ипотечных ценных бумаг
• Единая система сбора платежей

«Распределение ролей» по специализациям
Выдача: вся инфраструктура - открытый рынок поставки контрактуется через крупные центры рефинансирования. У них, в свою очередь, поддержка ОАО «АИЖК» через размещение: регулирование выкупа старших траншей при рисковой нагрузке на оригинаторов в младших траншах. При этом заранее определен Стандарт и ставка его поддержки, хуже которой не должно быть размещение (% ставка задается на период ½ - 1 год из макроэкономических параметров) имеет жесткую связь с % ставкой для заемщиков.
Экспертиза – задача крупных центров рефинансирования, т.к. это риск на качество выпусков и риск на размер собственного заработка. Т.о. «автоматически» регулируется качество розничных кредитов при заданном Стандарте. Последэкспертизе остается упрощенный контроль качества формальных признаков кредитных досье через информсистемы, спецдепозитарные функции, рейтингование сделок.
Сервис
РАСЧЕТЫ – через выделенную платежную систему.
ПРОСРОЧКИ – заранее определен «стандартный путь дефолта», т.е. при выдаче экспертиза и учет в базе АРИЖК и точно определен алгоритм обращения к его услугам если нет – в суд.
«ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ СЕРВИС» – оплачивает заемщик задача сервисера предоставить услугу через «точку присутствия».

Место ИЦБ в формировании фондового рынка
ОАО «АИЖК» – центральный элемент развития ипотечного звена фондового рынка
Стандарт
социальной направленности поддерживается государством (созвучен тенденции в строительстве)
Нестандарт
присутствует на рынке но с другими рисками, доходностью и условиями оборота
Контрцикличность
регулирует через ИЦБ отношения с крупными рефинансирующими центрами
регулятивная роль в едином Стандарте и в контр-цикличности развития ипотеки оборотом ИЦБ

Новая архитектура рынка ипотеки
ИНВЕСТОРЫ ФОНДОВОГО РЫНКА
Центры рефинансирования
ГОСПРОГРАММА
(25 100 %)
ИНЫЕ СДЕЛКИ
(0 75 %)
ММВБ
АИЖК
Рынок поставок
- любое жилье
-любой социальный слой заемщика
Строительство
Рынок поставок
Закладная (единый Стандарт)
Доля государственной ответственности (или поддержки) ипотеки и строительства жилья
ИЦБ (единый стандарт)
ИЦБ (любой поддерживаемый спросом рынка стандарт)
ИПОТЕКА
Оригинация
Стандарт или плата «за разницу»
ОАО «АРИЖК»
Страховые компании
Поток на реструктуризацию

Работа по управлению просроченной задолженностью.
60
0
Работа с Заемщиком по восстановлению стабильного погашения долга
Количество дней просрочки
90
120
Направление искового заявления в суд
Возникновение просрочки
Выставление требования о полном досрочном погашении долга
Продажа проблемных активов
Продажа проблемных активов
Процедура взыскания долга
Банк
Судебное
производство
Исполнительное производство ( в т.ч. оставление имущества за Взыскателем)
Продажа проблемных активов
Продажа проблемных активов
Продажа проблемных активов
Самостоятельное «возвращение» Заемщика в график
Самостоятельное «возвращение» Заемщика в график
Самостоятельное «возвращение» Заемщика в график
Самостоятельное «возвращение» Заемщика в график
Страховые компании
Варианты реструктуризация долга
ОАО «АРИЖК»

Единые Стандарты закладных и ИЦБ, как информационное обеспечение инвесторов в ИЦБ отражают по сути уровень приемлемых рисков
Депозитарная поддержка оборота закладных и ИЦБ
Автоматизация информационных потоков ЕГРП
Единая информационная база оценки стоимости
Стандартный процесс получения кредита четкое определение процедуры антидефолта
Единое IT-пространство(стандартные поля данных)
Совместимость автоматизированных систем рынка ипотеки с биржевыми системами
Гарантия защиты персональных данных
Правила, действующие на регулируемой
части рынка