Налогообложение при сделках с недвижимостью

Виды налогов в сфере недвижимости
Существует три вида налогов применительно к объектам недвижимости, принадлежащим физическим лицам:
- налог на имущество
- налог на дарение
- налог на прибыль с продажи недвижимости

Налог на имущество
- Уплачивается физ.лицами-собственниками налогооблагаемого объекта;
- К объектам, подпадающим под налогообложение, относят: квартиры, комнаты, жилой дом, гараж, дачи, помещения, строения и сооружения, доли в праве общей собственности на имущество;
- Налоговой базой принято считать инвентаризационную стоимость имущества (стоимость с учетом износа) по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (отчетным годом);
Данный налог уплачивается ежегодно до 1 ноября года, следующего за отчетным;
Ставка налога на имущество устанавливается в соответствии с таблицей
Суммарная инвентаризационная стоимость Ставка налога
Объектов налогообложения
До 300 000 рублей вкл. До 0,1 процента вкл.
Свыше 300 000 рублей до 500 000 р. 0,1 – 0,3 процента вкл.
Свыше 500 000 рублей 0,3 – 2,0 процента вкл.

Налог на дарение
Уплачивается физ.лицами, получившими в дар объект недвижимости от лица, не являющегося родственником;
Лица, получившие недвижимость в дар от близких родственников, освобождаются от уплаты налога;
Ставка налога составляет 13% от стоимости объекта недвижимости. При этом за стоимость объекта принимают его кадастровую стоимость. В договоре дарения не пишут рыночную стоимость объекта, можно указать только его кадастровую стоимость.

Налог на прибыль от продажи недвижимости
Ставка налога составляет 13% от покупной стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи;
Физические лица, владевшие объектом недвижимости 3 года и более, освобождаются от уплаты налога;
Лица, владевшие объектом недвижимости менее 3 лет, могут воспользоваться налоговым вычетом для уменьшения налогооблагаемой базы:
- получением вычета в 1 000 000 рублей;
- вычитанием суммы, затраченной на приобретение данного объекта.
См. ст. 220 НК РФ

Способы оптимизации налогообложения продавцов
Сделки с квартирами, бывшими в собственности продавцов менее 3 лет, как правило, проводятся с занижением покупной стоимости в договоре купли-продажи до суммы в 1 000 000 рублей;
При этом продавец освобождается от уплаты налога на прибыль;
По окончании расчетов покупатели получают две расписки – на 1 000 000 рублей и на разницу между фактической стоимостью объекта и миллионом.
При продаже доли в праве собственности вычет изменяется пропорционально размеру доли в праве собственности (для доли ¼ вычет составит 250 000 рублей);
Для уменьшения налоговой базы на сумму понесенных расходов необходимо подтвердить выплату таких расходов продавцу с помощью расписки или платежных поручений;

Взаимозачет
Для выполнения такой процедуры необходимо учитывать следующие нюансы:
- продажа и последующая покупка должны совершаться в одном налоговом периоде (01.01.2013 – 31.12.2013)
- стоимость покупки должна превышать стоимость продажи;
- количество покупателей не должно превышать количество продавцов;
- продавец-покупатель ранее не использовал свое однократное право на получение вычета;
- человек не должен быть безработным (пенсионеры могут получать вычет);
- договор о приобретении должен быть возмездным (купля-продажа)
- при покупке строящегося объекта важно подписать акт приема-передачи объекта от застройщика покупателю в том же налоговом периоде, когда состоялась продажа старого жилья.

Налоговый вычет для покупателей
Покупатели имеют право получить налоговый вычет при покупке недвижимости в размере 13 % от стоимости покупки, но не более чем с 2 000 000 руб.;
Это однократное право;
Субсидия, полученная покупателем от государства не входит в льготную стоимость;
При покупке квартиры за 1 000 000 рублей вычет составит 130 000 рублей.

Налоговый вычет при покупке с использованием ипотеки
Лица, приобретающие недвижимость с использованием ипотечных кредитных средств, имеют право на дополнительный налоговый вычет;
Этот дополнительный вычет составляет 13% от уплаченных % по кредиту за истекший период использования кредита;
При этом нет фиксированной суммы, ограничивающей размер вычета, он будет тем больше, чем больше сумма кредита и дольше срок выплаты кредитных платежей.