Регулирование рынка недвижимости

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
1 Сущность и цели государственного регулирования рынка недвижимости.
Регулирование любого рынка осуществляется с целью создания условий для цивилизованного развития отношений между его субъектами в процессе реализации их намерений по проведению сделок при обеспечении интересов общества и государства.
Существует два вида регулирования рынков:
саморегулирование;
государственное регулирование.
Саморегулирование осуществляется самими субъектами рынка и различного рода саморегулируемыми объединениями на основе:
добропорядочности субъектов;
лигитимности деятельности;
добросовестной конкуренции;
информированности.
Государственное регулирование включает в себя функции и меры влияния, которыми необходимо дополнить саморегулирование.

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
На первых этапах рыночных преобразований в среде радикальных экономистов рыночников доминировала позиция, основанная на полном исключении государственного регулирования, за исключением издания законодательных и подзаконных нормативных актов.
Опыт уже первых лет показал иллюзорность и крайнюю вредность этой позиции.
Уход государства из сферы регулирования рынка создал весьма негативные последствия для его развития, прежде всего выразившиеся в его криминализации и уходе от принципов цивилизованных отношений.
Основные цели государственного регулирования рынка недвижимости:
формирование цивилизованного правового поля;
повышение экономической эффективности использования недвижимости;
обеспечение интересов общества и государства в сфере обращения недвижимости;
обеспечение сохранности и повышение полезности объектов недвижимости.
Регулирующее влияние государства может быть:
прямое, в т.ч. через издание и обеспечение реализации нормативных актов;
косвенное, через оказание информационных и консультативных услуг;
стимулирующее, через реализацию определенных преференций субъектам.

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
2 Принципы государственного регулирования рынка недвижимости.
Основными принципами являются:
чёткое разграничение функций государственного регулирования и саморегулирования;
комплексность (увязка с регулированием экономических процессов);
транспарентность (открытость с точки зрения критериев, обуславливающих применение соответствующих мер и процедур);
предсказуемость (необходимость прогнозирования и планирования);
региональный подход (учёт специфики регионов);
объективность (исключение произвольного давления на субъекты рынка);
сбалансированность (минимизация социальных и экономических издержек);
экономическая целесообразность (обязательная оценка экономических и социальных последствий принимаемых мер);
легитимность (исключение коррупции и других криминальных проявлений).

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
3 Функции государственного регулирования рынка недвижимости.
Влияние государства должно проявляться и в корректировке несовершенств рынка, особенно рынка недвижимости, который отличается высоким уровнем стратифицированности, проявлениями которой являются:
узость;
локальность;
сегментированность;
персонализация;
жесткая ограниченность спроса и предложения;
диффузия и депрессия спроса;
неравномерность денежных потоков;
повышенные риски монополизации;
низкая ликвидность объектов.
Все эти факторы определяют необходимость формирования адекватной системы государственного регулирования, включающего в себя:
нормативное обеспечение; -государственный контроль;
мониторинг развития; -налогообложение;
ведение кадастра; -стимулирование деятельности;
регистрация прав и сделок; -антимонопольное регулирование;
зонирование территорий; -прогнозирование и планирование развития;
-развитие инфраструктуры.

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
установление кадастровой стоимости;
установление единых методических подходов к определению рыночной стоимости;
установление единых методических подходов к определению арендной платы;
обеспечение сбалансированности спроса и предложения (стимулирование или подавление спроса);
обеспечение гарантий прав;
государственное землеустройство и нормативное регулирование инициативного землеустройства;
разрешение имущественных и других споров в сфере недвижимости;
развитие системы консалтинга;
подготовка специалистов для сферы недвижимости;
сбор, хранение, обработка и распространение информации

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
4 Органы государственного регулирования рынка недвижимости
3 уровня регулирования:
общефедеральный (Российская Федерация);
региональный (субъекты РФ);
местный (муниципальные образования).
Органы государственного регулирования рынка недвижимости на федеральном уровне:
Президент РФ
Правительство РФ
Федеральное
законодательное
собрание
Министерство экономического развития РФ –Росреестр
Министерство регионального развития РФ –Росстрой
Министерство сельского хозяйства РФ – Россельхознадзор
Министерство природных ресурсов РФ – Федеральный
фонд недр.
Госкомитет по антимонопольному регулированию РФ.
Министерство юстиции РФ.
Министерство транспорта РФ.
Федеральное агентство лесного хозяйства.
Р с
е т
г р
и у
о к
н т
а у
л р
ь ы
н
ы
е

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
На региональном уровне:
Губернатор
Правительство РФ
Законодательное
собрание
субъекта РФ
Министерства и
ведомства
(департаменты)
по уставу
субъект РФ
Государственные
учреждения и
организации,
входящие в систему
регулирования
рынка недвижимости
На местном уровне
Законодательное
собрание
муниципального
образования
Администрация
муниципального
образования
Муниципальные
учреждения и
организации,
реализующие функции
регулирования

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
5 Основные инструменты государственного регулирования рынка недвижимости.
К числу основных инструментов государственного регулирования рынка недвижимости следует отнести:
постоянное совершенствование нормативной базы;
последовательную приватизацию объектов недвижимости;
осуществление цивилизованной национализации объектов недвижимости;
антимонопольное регулирование рынка недвижимости;
гибкое налогообложение, направленное против спекулятивных операций с недвижимостью (налог на ранние продажи и др. )
содействие развитию вторичного рынка недвижимости и консолидации активов у эффективных собственников;
зонирование, как городских, так и межселенных территорий;
использование регистрации прав и сделок, как инструмента регулирования;
использование инструментов оценки кадастровой и рыночной стоимости для обеспечения сбалансированности рынка;

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
содействие развитию ипотеки, в т.ч. земельной;
осуществление структурной политики во всех сегментах рынка недвижимости, например на рынке сельскохозяйственных земель:
запрет на совершение сделок, приводимых к неоправданной фрагментации земельных участков;
предоставление преимущественного права приобретения земель наиболее жизнеспособным и эффективным предприятиям и фермам;
приобретение земли уполномоченными государственными и муниципальными структурами для последующей передачи эффективным предпринимателям;
субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение и улучшение земельных участков;
дифферинцирование налогов в зависимости от степени освоенности и эффективности использования земельных участков и др.