Рыночная стоимость магазина

Стр.
Задачи, цель и процедура проведения оценки
Задачи проведения оценки
Консультирование Заказчика относительно рыночной стоимости оцениваемых объектов. По данным Заказчика, результаты оценки будут использованы в его хозяйственно-комерческой деятельности (кредитование под залог).
Цель оценки
Цель – определение рыночной стоимости магазина ощей площадью 58,3 м2 с прилегающим земельным участком площадью 100 м2, принадлежащего ООО «Рекорд», расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Политехническая, 64, для кредитования под залог.
Процедура оценки
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода, являющихся международным стандартом и принятыми Российским Обществом Оценщиков:
- Затратный подход;
- Доходный подход;
- Сравнительный (рыночный подход).

Стр.
2. Инвестиционный климат российских регионов

Стр.
Инвестиционный климат российских регионов (продолжение)

Стр.
3. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта
3.1 Расчет стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка
Описание объектов оценки

Стр.
Доходный подход
(метод капитализации арендных платежей)
Рассматривая арендную плату за пользование земельным участком как регулярный поток доходов, рассчитывается стои-мость земельного участка методом капитализации арендных платежей по формуле:
С = А/К, где
С – стоимость земельного участка;
А – арендные платежи;
К – коэффициент капитализации.

Стр.
По мнению Оценщиков безрисковая ставка, определяется доходностью еврооблигаций, выпущенных Российским правительством и погашаемых в 2028 году (доходность на дату оценки составляет 6,59% годовых). В данной работе безрисковая ставка принята по доходности Российских ценных бумаг, поэтому страновой риск уже учтен. Соответственно коэффициент капитализации составит: 0,0659.
Согласно Постановления от 21.01.2004 № 103 о внесении изменений и дополнений в постановление главы города Сочи от 02.10.2002 № 593 «Об арендной плате за землю в г. Сочи, налог на землю площадью 100 м2 составит в год 13 618 (тринадцать тысяч шестьсот восемнадцать) рублей».
Таким образом рыночная стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка составляет:
13 618 / 0,0659 = 206 646 рублей.

Стр.
Затратный подход
Показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа и основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости.
Сравнительный (рыночный) подход
При расчете и внесении поправок оперируют стои-мостью не всего объекта, а единицы сравнения – квад-ратного метра площади, одной комнаты, посадочного места и т.д.
В зависимости от отношения к цене единицы сравне-ния, поправки делятся на процентные, относительные де-нежные и абсолютно денежные.

Стр.
Процентные поправки
С = (СЕД * КЕД) * ППР = (СЕД * ППР) * КЕД,
где С – приведенная стоимость всего аналога с учетом поправки;
СЕД – стоимость единицы сравнения;
КЕД – количество единиц сравнения;
(СЕД * КЕД) – стоимость всего аналога до учета поправки;
ППР – величина процентной поправки (коэффициент)

Стр.
Денежные поправки
Увеличивают на определенную сумму стоимость всего объекта (абсолютные денежные), либо одной единицы сравнения (относительные денежные)
Относительные денежные поправки
С = (СЕД * КЕД) + (Под * КЕД) = (СЕД * Под) * КЕД,
где Под – величина относительной денежной поправки
Абсолютные денежные поправки
С = (СЕД * КЕД) + Пад,
где Пад – величина абсолютной денежной поправки

Стр.
Расчет стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж

Стр.

Стр.

Стр.

Стр.
Следовательно, рыночная стоимость земельного участка площадью 100 кв.м., находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Политехническая 64, определенная сравни-тельным подходом, составляет:
Срыночная = 1 сотка * 280 994 = 280 994 рубля
Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими подходами на соответствующие весовые коэффициенты.
Исходя из вышесказанного, рыночная стоимость прав долгосрочной аренды на земельный участок в Центральном районе, г. Сочи, ул. Политехническая 64, общей площадью 100 м2 составляет:
273 560 (двести семьдесят три тысячи пятьсот шестьдесят) рублей.

Стр.

Стр.
3.2 Расчет стоимости нового строительства здания
В качестве объекта – аналога для оцениваемого здания (сооруже-ния) выбрано типовое здание (сооружение) функционального назна-чения: магазин 1-эт. продовольственный, промтоварный, смешанной торговли без подвала с охлаждающими камерами, имеющее следующие характеристики:
Группа капитальности: 1
Этажность: 1
Объем здания: 500
Стоимость 1 куб. м объекта-аналога (при объеме до 500 куб. мет-ров) для территориального пояса №2 в ценах 1969 года составляет: С1=49,30 руб. (УПВС, сб. №33, табл. 4, вариант 1). Для климатичес-кого района №3 поправочный коэффициент равен К1 = 0,92 (УПВС, сб. №33, с.4). Тогда стоимость 1 куб. м в ценах 1969 года составит: С1=С1*К1=45,36 руб. Для сейсмичности района (8 баллов) поправоч-ный коэффициент равен К2=1,05 (УПВС, сб. №33, с.4). Тогда стои-мость 1 куб. м в ценах 1969 года составит: С1=С1*К2=47,62 руб.

Стр.
Удельные веса конструктивных элементов по данным УПВС составляют:

Стр.
Удельные веса инженерных систем и благоустройств по данным таблицы УПВС составляют:

Стр.
Корректировка показателя стоимости объекта-аналога
1. Корректировка на отличия характеристик объекта-аналога и оцениваемого здания (сооружения)

Стр.
2. Корректировка на наличие или отсутствие отдельных конструктивных элементов, инженерного оборудования и благоустройств
Суммарный удельный вес конструктивных элементов, инженер-ных систем и благоустройств оцениваемого объекта по отношению к объекту-аналогу составляет 100,0%. Тогда стоимость 1 куб. м в ценах 1969 года составит: С1=С1 * (100,0 / 100) = 44,29 руб.
3. Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года
С1969 = С1 * V = 11958 руб., где
С1 – скорректированная на отличия в условиях района строитель-ства и отличия в конструктивных решениях стоимость 1 куб. м объек-та – аналога;
V – расчетный объем оцениваемого здания (сооружения).

Стр.
4. Переход к уровню цен на дату оценки
Восстановительная стоимость оцениваемого здания (сооружения) в уровне цен на дату оценки С2008 определяется путем пересчета стоимости строительства на уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использова-нием соответствующих коэффициентов и индексов.
И1969 / 1984 = 1,22
Для объектов, аналогичных по конструктивному решению оцени-ваемому зданию (класс системы КС-1), значение индекса в условиях строительства в Краснодарском крае составляет без учета НДС:
И1984 / 2008 = 36,992
К полученному таким образом значению стоимости добавляются:
- дополнительные косвенные издержки в размере 3% (%КИ)
- прибыль предпринимателя 30% (%ПП)
Окончательно стоимость нового строительства оцениваемого объекта в ценах на дату оценки составит:
С2008=(С1969+Сустр.свай,1969)*И1969/1984*И1984/2008*%КИ*%ПП*%Н=
= 11958 * 1,22 * 36,992 * 3% * 30% = 717 757 руб.

Стр.
Распределение стоимости нового строительства по конструктив-ным элементам с учетом всех корректировок и процентных соотноше-ний стоимостей элементов:

Стр.
Определение накопленного оцениваемым объектом износа в рамках затратного подхода

Стр.
Величина накопленного износа определяется по формуле:
Инакопл. = 1 – (1 – Ифиз.) * (1 – Ифункц.) * (1 – Иэк.) = 0,097,
где Инакопл. – накопленный оцениваемым объектом износ;
Ифиз. – физический износ оцениваемого объекта;
Ифункц. – функциональное устаревание оцениваемого объекта;
Иэк. – экономический (внешний) износ.
Что в денежном выражении составит: 69 622 руб.

Стр.
Расчет стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж

Стр.

Стр.

Стр.

Стр.