Операционные, ситуационные и административные риски в управлении и эксплуатации коттеджных поселков

СТАНОВЛЕНИЕ РЫНКА
Загородная недвижимость — один из самых популярных и перспективных сегментов рынка недвижимости в России. Наибольшее развитие получила в Подмосковье, Ленинградской области, Екатеринбурге, Сочи.
Основные типы жилья — загородные дома и коттеджные поселки (более 75% всех предложений на рынке), таунхаусы, многоквартирные и малоэтажные комплексы.
Новые виды загородной недвижимости — усадьбы, ранчо, лейнхаусы.
Более 20% всех операций на загородном рынке занимают сделки с земельными участками без подряда. Участки без подряда делится на две категории: организованные поселки и участки в «чистом поле».
Активное развитие рынка загородной недвижимости и бурное строительство новых коттеджных поселков вызвано такими объективными факторами как перенаселенность городов, плохая экология, отсутствие комфорта проживания и стремлением большинства горожан иметь свой отдельный загородный дом или коттедж с участком на природе.

ФОРМЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ
В организованном поселке девелопер изначально берет на себя обязательства по подведению и строительству инженерных коммуникаций, созданию общего ограждения и периметра поселка, заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, создает социальную инфраструктуру поселка: магазины, рестораны, спортивные и детские площадки.
В неорганизованных поселках не предусматривается строительство инженерной и социальной инфраструктуры. Собственник участка под поселок проводит межевание и распродает участки «в нарезку».

БАЛАНС СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В Московской области наблюдается дисбаланс спроса и предложения на рынке загородной недвижимости. В сегменте «бизнес» и «элит» предложение значительно превышает спрос на коттеджи, что способствует появлению на рынке все более качественных и экстраординарных продуктов. В сегменте коттеджных поселков эконом класса ситуация обратная — спрос значительно превышает предложение, как правило, такие коттеджные поселки находятся на значительном удалении от города и на менее престижных направлениях.
В связи с кризисом 2008 года большую популярность приобрели поселки класса эконом, в том числе без готовых объектов, только для самостоятельного строительства.
Сейчас более 90% спроса приходится на участки в организованных поселках. Стоимость земли в них практически не отличается от участков в «чистом поле». Спрос на организованные поселки связан с тем, что для будущих жителей крайне важно наличие коммуникаций и инфраструктуры, хотя бы самых необходимых объектов.
Чрезвычайно важная опция – управление поселком. Около 85% потенциальных покупателей готовы вносить ежемесячные взносы за работу фирмы, которая будет обеспечивать круглосуточную охрану, централизованную уборку территории.

ОРГАНИЗОВАННЫЕ
КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ
Во время и после кризиса интерес к готовому жилью увеличился, и загородную недвижимость данная тенденция тоже не обошла стороной. По сравнению с осенью 2008 года, доля рынка готовых объектов выросла на 5%. Дело тут не только и не столько в возросшем спросе «на готовое», ведь после кризиса в 2008 году покупательский спрос снизился даже на коттеджи высокой степени готовности. Основная причина – заметное увеличение сроков экспозиции загородных поселков.
Организованные коттеджные поселки с готовыми домами можно разделить на две категории:
- коттеджные поселки, концепция которых предусматривает реализацию только готовых объектов (на стадии строительства дома в них не продаются).
– коттеджные поселки, продажи в которых открыты на протяжении всего процесса строительства, и которые на сегодня построены не менее чем на 90%. В последнем случае покупателям предлагаются дома, не распроданные ранее и давно выставленные на продажу.
Проекты с готовыми домами, в свою очередь бывают:
1)достроенные, но не сданные Госкомиссии,
2)сданные ГК, но находящиеся на стадии отделки
3)сданные ГК и полностью готовые к заселению.

ПРОДАЖИ В ОРГАНИЗОВАННЫХ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКАХ
Спрос на поселки с готовыми домами на сегодня вполне приличный.
С наступлением кризиса покупатели стали обращать более пристальное внимание на потенциальные риски, такие как банкротство застройщика, замораживание объекта и т.д., предпочтение стали отдавать готовым объектам, пусть даже в ущерб цене. На сегодня более 70% заявок на покупку загородной недвижимости – это заявки на готовое жилье.
Немаловажная причина такой популярности - уровень цен на загородное жилье снизился по сравнению с концом 2008 года, поэтому в ряде случаев стоимость готовых домов стала сопоставимой с докризисной ценой строящихся объектов и участков с подрядом.
Несмотря на большой спрос на поселки с готовыми домами и готовность покупателей платить за такие объекты, на рынке их все же не много. Прежде всего, их количество сократилось из-за кризиса. В этот период основной спрос пришелся как раз на готовые дома, поэтому многие проекты, начинавшиеся до кризиса, уже распроданы и ушли с рынка, а новых поселков практически нет.
В ближайшем будущем и в среднесрочной перспективе большинство экспертов рынка прогнозируют постепенное сокращение проектов с готовыми домами, а потом даже и их дефицит.

УПРАВЛЕНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Все вышесказанное позволяет сделать вывод о прохождении рынком точки бифуркации и о появлении на рынке, становлении и укоренении нового вида бизнеса – профессионального управления и эксплуатации загородной недвижимости.
Вместе с тем, большая волатильность рынка приводит к тому, что профессиональные Управляющие компании/УК присутствуют на рынке спорадически, в основном управление и эксплуатация коттеджных поселков осуществляется так называемым «хозяйственным способом», т.е. абсолютно кем угодно и как угодно.
В целом можно говорить о «кулаке» коттеджного управления и эксплуатации, где большой палец – это объединение собственников и его высший орган Общее собрание, указательный палец – Управляющая компания, средний палец – ресурсоснабжающие организации, безымянный палец – местная муниципальная власть, а мизинец – государственное регулирование правоотношений в сфере загородной недвижимости в виде применимых Законов и подзаконных актов, а также судебной практики.

ВЫБОР СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ КОТТЕДЖНЫМ ПОСЕЛКОМ
В любом случае необходим выбор способа управления коттеджным поселком:
Прямое Профессиональная УК
Сформированная девелопером Аутсорсинг
Формирование Администрации коттеджного поселка
- штаты
- бюджет
- материально-техническая база
- аутсорсинг части функций
- договорная база
- разработка нормативов и стандартов обслуживания
- ценообразование

SWOT-АНАЛИЗ для ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Как и любой вид бизнеса управление и эксплуатация загородной недвижимости испытывает в своем развитии определенные вызовы, имеет свои сильные и слабые стороны, перспективы развития и угрозы. Возможно впервые Вашему вниманию предлагается расширенный SWOT-анализ по управлению и эксплуатации коттеджных поселков

Strength/Сильные стороны
Традиционный набор ценностей/д-к-м=м-к-д/
Мода
Общая концепция застройки
Единый архитектурный стиль
Оптимальное соотношение площади земельного участка и возводимого дома
Центральные коммуникации
Собственные объекты инфраструктуры
Благоустройство территории
Прогрессивные технологии строительства и строительные материалы и оборудование
Обеспечение безопасности проживания, охраны, общего периметра, КПП
Автономность функционирования
Собственные коммунальные ресурсы
Однородная социальная среда
Единые правила поведения и проживания
Экология
Возможность растить детей
Плановое развитие поселка
Собственная кадровая база
Общее имущество собственников коттеджей
Обслуживание и эксплуатация поселка
Капитализация инвестиций

Weakness/Cлабые стороны
Колхозный уклад в наследство
Удаленность от социальной инфраструктуры
Необходимость строительства своей социальной инфраструктуры
Недружественная внешняя среда
Нон-конформизм
Индивидуальное «беспорядочное» поведение
Сложности подключения к сетям и обеспечения коммунальными ресурсами: электро- и газоснабжение, вода, канализование
Отключения от энергоснабжения
Сложности в реализации своих законных прав на образование, здравоохранение, защиту МВД и МЧС, избирательных прав
Повышенные тарифы на коммунальные ресурсы
Неразвитая транспортная инфраструктура
Отсутствие профессиональных кадров и специалистов по эксплуатации
Обслуживание и ремонт общего имущества
Заполнение объектов инфраструктуры арендаторами и пользователями

Opportunities/Возможности
Государственные программы в сфере малоэтажного строительства
Государственные программы поддержки малого и среднего бизнеса
Государственно-частное партнерство
Америку после депрессии 30-х годов прошлого века вытянуло коттеджное строительство
Новые потребители: возвратчики/утекшие мозги, новые пенсионеры, эмигранты, национальные и религиозные общины
Загородный Trade-in/город на загород, ближние дачи на дальние, самострой на организованный поселок/
Изменение категории землепользования
Ипотечное кредитование и целевые кредиты
Реконцепция объектов
Внедрение ВИЭ
Перфоманс-контракты, сетевые компании II и III
Внедрение автоматизированных систем учета расхода и потребления коммунальных ресурсов

Opportunities/Возможности
Создание учреждений образования и здравоохранения/ в пуле
Агротуризм
Тематические парки и рекреационные зоны
Собственное дело на земле
Продажа дополнительных услуг
1-й и 3-й возраст/детская и дедская площадки
«Дачная» амнистия
Возможность постоянной регистрации и прописки
Участие в выборах законодательной и исполнительной власти
Появление профессиональных УК
Профессиональная подготовка кадров для загородной недвижимости
Аутсорсинг несвойственных функций /бухгалтерия, аудит, клининг и т.д./
Автоматизированный/бесчеловечный сервис и инновации
Создание методологии и идеологии обслуживания
Повсеместный переход на общие нормы и правила коммунального обслуживания, единые стандарты и ставки

Threats/Угрозы
Москва – экс-лидер инвестиционной привлекательности
Климатические/дом сошел со свай
Отсутствие целевого Законодательства и подзаконных актов/правовая неопределенность
Новые итерации Законодательства
Права собственности/изъятие земель по ст.284 ГК, юридически небезупречные права
Гео-федеральные/новая трасса на Питер, ЦКАД
Если толпа не может поймать хана – она бьет нукера/ VIP-махалля в Киргизии
Престолонаследие=поселконаследие
Неквалифицированное проектирование
«Обманутые дачники»
Высотка на сотке
Налоги
Рост стоимости энергоресурсов
Стихийная застройка и архитектура/русское баракко, чумовая застройка
«Заморозка» объектов
Банкротство застройщика